“國家提出去庫存 針對的問題包括銷售型商業物業的去化 這也是以前遺留下來的問題。”編者按：2016年 又是一年博鰲之夏 這是一個新供給改革的年代。雖然房地產仍然是支撐中國經濟穩定發展的重要力量 但改變已經在進行 唯有直面并順應時代潮流 才能更好地生存、發展。這個夏天 一直以前瞻思想引導中國房地產脈絡跳動的博鰲房地產論壇 因應形勢推陳出新 堅持為行業的變革找尋全新思路 奠定思想高度及方向。總結過往、沉淀歷史。觀點地產新媒體繼續推出“2016博鰲特稿”系列報道 遍訪中國房地產及上下游全產業鏈的企業領導人、職業經理人、經濟學者、金融專家、政府協會人士等行業精英。觀點地產網以去庫存為基調打響的市場戰役 帶動了住宅市場回暖 但商業地產的境況依然嚴峻。因住宅調控而轉向商業地產的投資熱潮已經退去 隨著限購措施解除 商業地產在愈發激烈的競爭中逐漸暴露去化難、運營難的區域性、結構性過剩問題。“涉足商業地產的開發商都在面臨一個問題 就是怎么運營自持型商業物業和去化銷售型商業物業。”接受觀點地產新媒體采訪時 奧園集團副總裁兼奧園商業地產集團總裁苗思華直言。

商業地產最大挑戰來自于去庫存和資本退出。“國家提出去庫存 也針對商業地產的去化 這是以前遺留下來的問題。”市場環境在改變 銷售型商業物業和自持型商業物業怎樣改變去化難和運營難？苗思華認為 這兩個問題都涉及到對商業綜合體規劃和評估的重新思考。由購物中心、步行街、公寓、寫字樓及住宅等產品組合而成的綜合體 是商業地產投資熱潮中的典型模型。“但是如果這種模式已經行不通了 未來是不是還按照這種模式規劃設計？這對開發商的市場營銷和設計規劃是一個很大的課題。““我們考慮的是要從源頭即整體規劃方案上動大手術。”苗思華表示 奧園商業的選擇是以精準定位打造項目 同時探索與資本結合的金融模式。據其介紹 奧園旗下的奧園廣場及奧園城市天地兩大產品 在新拓展項目中從規劃設計開始明確定位 優先考慮在一二線城市區域中心或三四線城市中心打造自持物業 通過一定時期的運營后 憑借租金回報率和資產價值的升值 再根據估值出售部分股權實現資金回籠。廣州番禺奧園廣場是奧園集團踐行上述路徑的首個成功嘗試 2014年12月 番禺奧園廣場以10億元出售46%股權予華夏人壽保險。對于銷售型商業物業 奧園正在嘗試插花式自持。“傳統的步行街和底商都是純銷售 投資回報率不高的后續銷售不順就容易面臨資產沉淀 所以今后奧園對于步行街也會部分持有經營 做好招商運營帶動銷售”。相較于內部的自我調整與升級 外部的資本渠道同樣是商業地產存續的關鍵。“最終的關鍵是商業物業能不能走出資產證券化的模式 這是國內同行們都在探索的方向”。以下為觀點地產新媒體對奧園商業地產集團總裁苗思華先生的采訪實錄：觀點地產新媒體：今年住宅市場明顯升溫 商業地產卻顯得有些冷清 您怎么看當前的商業地產市況？苗思華：現在絕大部分開發商應該都在面臨兩個問題 就是怎么運營自持型商業物業 怎么去化銷售型商業物業。過去傳統的商業地產模式就是包括購物中心、步行街、公寓、寫字樓、住宅、住宅底商這些組合 除了自持的物業和住宅 開發到后期最容易沉淀下來的就是銷售型商業物業 公寓、步行街商鋪和底商。這里面公寓市場還是有一點空間的 但是目標客群定位一定要抓準 現在開發商比較頭痛的是步行街商鋪和底商。第一個問題 住宅市場慢慢取消限購以后 買房的人群能買70年產權的住宅就不會買40年產權的商業 投資的人群如果覺得回報率達不到預期也不會選擇商業 所以客戶對銷售型商業物業的投資欲望在下降。市場銷售環境變了 今后在做項目規劃 應該要怎么樣去改變原來的對商業物業的規劃？第二個問題 自持物業 以前在商業地產中自持購物中心是綜合體項目的銷售引擎 如果現在自持物業已經難以達到帶動銷售的作用 是不是還要繼續自持這部分物業 如果選擇自持應該保留多大體量 怎樣去做好資產管理和運營？這兩個問題最后都涉及到對商業綜合體評估的重新思考 再也不能停留在原來的老模式上面。我們考慮的還是要從源頭即整體規劃方案上動大手術 傳統的做法都是一個購物中心做完以后是不賣的 住宅是賣的 步行街是賣的 底商是賣的。在市場不好時銷售型商業物業庫存就越來越大 現在是不是還按照這種規劃模式來設計？這個對開發商的市場營銷和設計規劃是一個很大的課題。觀點地產新媒體：現在對這方面有沒有什麼方法去應對？苗思華：業界討論比較多的是輕資產化和資產證券化 怎么樣跟金融結合起來 打通資本渠道。對于自持物業 首先是從規劃設計開始明確定位 自持物業要么不做 要做就必須做到城市級或者區域級的定位 從招商、營運、市場、營銷等角度評估這個項目是否能夠成為一二線城市的區域板塊第一 或者三四線城市的城市第一 符合這兩個條件的可以做自持型商業物業。然后 從兩個方面盡量輕資產化 減少重資產。第一遠雄U-TOWN店面 像廣州番禺奧園廣場、珠海奧園廣場這樣的一二線城市區域性的商業項目 奧園一定會把它做旺做好 通過一定時期的運營后 租金回報率和資產價值升值 再根據估值出售一部分股權給基金公司等資本。第二 在三四線城市的項目 自持的購物中心部分可以尋求戰略合作伙伴的加入遠雄U-TOWN店面 將這部分資產出售給合作伙伴 例如在三四線城市經營能力很強的主力商家。對于銷售型商業物業。

我覺得一定要回到源頭 好好思考模式問題 過去常用的帶租約銷售也是偽命題 招商運營做得不好 最終投資者也看不到長遠的回報率增長 而且如果銷售不順沉淀下去這部分資產價值也會面臨縮水風險。所以 今后奧園對于步行街銷售型商業物業 不像以前單純銷售 現在是插花式的自持 就像做購物中心一樣 要有主力店、次主力店帶動 要保證招商運營做好做旺 部分經營部分銷售。另外 最終銷售型商業物業能不能走出資產證券化的模式 這個是問題。現在國內不少房企也在嘗試 但是非常成功的案例還比較少 這應該也是大家都在探索的方向。觀點地產新媒體：這些方法中 奧園有沒有項目已經成功落地的？苗思華：2014年12月我們已經在番禺奧園廣場推行了輕資產化 引入戰略投資者華夏人壽保險 通過出售部分股權已經收回了投資額 但奧園依然有項目的控股權 還是可以掌握資產升值和租金回報的收益 這也是通過合作的方式實現了部分變現。另外三四線城市項目我們會找大型主力店進行戰略合作 例如步步高集團、嘉榮超市等。在三四線市場做得很好的大型超市、百貨等 也有購買物業的意向 未來我們也可以將這類型的商業物業出售給深度合作的戰略合作伙伴。觀點地產新媒體：有部分城市也提出了“商改住”、“商改租”的政策 這方面的政策是不是也有些幫助？苗思華：國家提出去庫存 針對的問題包括銷售型商業物業的去化 這也是以前遺留下來的問題。過去開發商拿地的時候 政府出讓地塊指標規定商業必須要做50%或者大于50%或者不能低于多少 開發商為了拿這塊地就必須做商業 但是做了以后市場很可能消化不了這些商業。現在能夠商改住、商改租也是讓能夠調整的部分都改為去化 不會產生很大的庫存。這方面我們也在跟進 包括株洲、蚌埠等項目也在根據政策進行調整。觀點地產新媒體：奧園商業地產這部分去庫存情況怎么樣？苗思華：主要商業庫存是在重慶、沈陽、株洲的老項目 近兩年新開發的項目商業庫存都很少 例如瀏陽、梅州、寧都這些城市的項目 規劃的時候商業體量就不大 而且賣得也很好 所以庫存很少。觀點地產新媒體：奧園的戰略中也涉及復合地產 去年亮相的奧園文化旅游城.韶關印象嶺南項目現在進展怎么樣 像這種文旅項目會不會也有和商業地產相同的問題？苗思華：文化旅游概念比做商業綜合體的概念要更深一步 我個人覺得做文化旅游項目一定要具備兩個條件 文化的沉淀和旅游的資源 這兩點是非常關鍵的。所謂的文旅商 首先要有旅游資源 因為旅游資源是不能復制的 是唯一性的東西。第二 把沉淀的文化元素挖掘出來 組合好不可復制的旅游資源 才有可能真正把文化旅游落地 落地以后才能帶動你的商業。這個才是引擎 有這個引擎以后才具備后面的故事 所以引擎的挖掘非常關鍵。像韶關的奧園文化旅游城 具有韶關的旅游資源 項目文化是唯一的六祖禪宗禪文化。怎么整合這些資源呢 以前韶關的景點都是碎片化的 沒有一個好的旅游集散地 現在我們就把它做成旅游集散地。同時圍繞六祖禪宗主題打造實景演出 以實景演出的方式去反映文化。觀點地產新媒體：奧園的商業產品線已經有奧園廣場和奧園城市天地 今后會有調整嗎？苗思華：產品線應該不會變 但是定位和運營模式肯定會變化 會根據區域和市場來進行調整。但是我們也在研究新的體驗式主題的新產品類型 例如結合我們的跨境電商主題。觀點地產新媒體：奧園跨境電商平臺上線了 直購中心也開業了 這方面的運營表現怎么樣？苗思華：我先講跨境電商體驗店 實際上跨境電商體驗店去年開始大家一窩蜂在做 我覺得這是錯的。第一波過了以后 有些盲目跟隨 沒有自身核心競爭力的會發現方向走得不對。體驗店不能純粹開成進口商品超市 體驗店是什麼？我個人的理解是。

首先目標選好 要做跨境電商一定是做線上的 體驗店的作用一個是為線上的奧買家進行品牌推廣 二是為線上引流 這才是體驗店的主要功能。奧買家是我們線上的平臺 目標是在資本市場實現上市融資。為什麼要做跨境電商 就是以市場為導向 有這個市場才會去做。跨境商品包括平行進口汽車、輕奢國際名品等 這些在國內的市場需求量很大 大家都希望買到全世界各地的正品 又便宜又好的正品。從地產業務的角度來看 跨境電商對奧園地產業務也有協同作用。第一 各地政府都在大力扶持跨境電商項目 奧園的跨境電商產業園在拿地方面就有更多優勢。第二 跨境電商相當于商業的一種新興業態 作為商業主力店能夠吸引人流 也能吸引更多品牌商家進駐 可以結合打造產業園或者主題地產 對項目的銷售、招商和運營都有提升作用。觀點地產新媒體：現在跨境電商有一些政策改變 今年4月份的時候有可能不再免稅 也在研究這方面的政策 以后市場前景會不會像以前那么火？苗思華：新政出來以后最關鍵的就是兩點 一個是通關單 一個是產品清單。產品清單就是國家規定了必須在清單之內的商品跨境電商才可以做。其次通關單 通關單是最具殺傷力的 因為這個通關單嚴格按照通關要求來做 保稅倉備貨的基本上做不了了。通關單是什麼意思？以一般貿易的方式來管理保稅的模式 也就是說沒有這個通關單 貨進不了保稅倉。通關的要求很嚴 海關要檢驗 還要拿到國外品牌商家的代理授權才能有資格進來 而且還要是在清單以內的產品才能有資格進保稅倉。沒有保稅備貨遠雄U-TOWN辦公室租售 意味著全部是國外直郵 國外直郵一方面運費高 另外時間很久 體驗感比較差。所以到現在這方面政策延緩了 通關單還沒有落實執行 也許會緩期一年 或者明年以后才開始做。現在很多公司都在做跨境電商、體驗店 有些只是打造一個概念 新政可以對行業進行規范 可以先洗掉實力不足的 所以新政出來以后 對于我們真正想做跨境電商的是個好事情。（來源：觀點地產網）責任編輯：廖麗珠JN807