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最新消息 > 政策與資本疊加 長租公寓混戰中迎挑戰

文章来源:http://tech.sina.com.cn/i/2018-01-28/doc-ifyqyuhy7043345.shtml

  政策與資本疊加長租公寓混戰中迎挑戰  薄冬梅,顏世龍  編者按/一方面,中央及熱點省市層面在堅定不移地推動“房住不炒”和“租購并舉”,北上廣深等城市相繼開展相關試點;另一方面,行業內企業對長租公寓也頻頻加碼和布局,自如、相寓、新派、蛋殼、樂乎等長租公寓品牌紛紛崛起,而長租公寓證券化破冰也使得此行業瞬間被“爆燃”。  政策、決心、資金、動力等多重元素均已就位,但市場上的消費端(租戶)是否會為此買單?長租公寓究竟是在補齊既往市場短板,還是正待各大企業分食的“蛋糕”,抑或是二者可兼容、兼得?行業痛點、難點又有哪些?  本期區域經濟·地產版組推出長租公寓專題報道,解析行業、對話行業,探尋行業未來前景。  如今的北京房產市場上,長租公寓已經是繞不開的話題。有統計稱,北京市場上的長租公寓品牌已經達到70多個。而在中央“租購并舉”的政策引導下,房企、銀行、資本等爭相加碼,長租公寓迎來了又一波發展高峰。  《中國經營報》記者注意到,在政策與資本的雙重推動下,仍處于發展初期的長租公寓市場迎來了經營模式、金融模式等方面的創新和蛻變。  品牌繁多  近期正在租房的小雪最終選擇了自如,而小星則選擇了蛋殼公寓。在他們看來,雖然自如、蛋殼這樣的公寓價格偏高,但是“省心”。而在北京,像小雪、小星這樣圖省心的年輕人還有很多。  這一背景下,自如、蛋殼公寓等長租公寓正在蓬勃發展。曾有粗略統計,北京租房市場上大大小小的長租公寓品牌已經達到70多家。  長租公寓主要指的是通過租賃等方式獲取房源后進行裝修改造再出租的房屋,主要面向年輕高學歷群體,所以又被稱為青年公寓、白領公寓。其中,長租公寓又被分為集中式、分散式兩種。  分散式長租公寓更接近傳統的二房東租房模式,從分散的房東手中租賃居住用房,進行改造后分散出租,主要品牌包括蛋殼公寓、自如友家、相寓、蘑菇公寓等。集中式長租公寓從概念上更接近于酒店式公寓,租賃廠房、獨棟商業樓宇或住宅后進行改造后出租,魔方公寓、樂乎公寓、新派公寓、自如寓、泊寓等均屬于此類。  “裝修改造”是長租公寓區別于一般租房的主要特征之一。記者走訪發現,目前市場上的長租公寓裝修風格偏簡潔明快,自如、蛋殼、樂乎等更是標榜宜家風。至于家電則主要是海爾、美的、創維、格蘭仕等國產品牌,使用時間一般在5年內。  集中式長租公寓前期的一次性裝修投入更大,除了各房間的裝修配置,還包括了公共區域的配置、整體的運營管理等。對集中式長租公寓來說,開放區也是“賣點”之一,一般配備有健身區、水吧、快遞存儲、休息區等。以樂乎公寓傳媒大學店為例,在向租房者介紹時,銷售人員專門帶領記者參觀了運動區、水吧和休息區,其中運動區配備有臺球桌、跑步機,水吧則提供免費的飲料、咖啡以及免費WiFi,門外擁有蜂巢快遞柜。  同時,集中式長租公寓往往還配備有全職的公寓管家、保安等工作人員,以及安防、消防等系統。記者在走訪新派公寓新國展店時發現,大門配備有人臉識別系統,來訪人員需要嚴格登記,每層走廊里面都有不同風格的彩繪裝飾,除了管家外還有安保、快遞等工作人員。  顯而易見,長租公寓的價格要比一般租房價格更高,其中集中式的價格更高。云房數據顯示,同周邊普通租房相比,分散式長租公寓的溢價普遍超過20%,最高的近60%,最低的近19%。而集中式長租公寓的溢價最高可達到144%,近80%的溢價超過50%。  魔方生活服務集團副總裁金喆認為,西方發達國家分散式的比例至少在50%,未來國內兩種模式也將長期共存。“目前長租公寓對年輕單身白領比較有吸引力,隨著房地產改革的推進,很多人可能一輩子租房,還是分散式更適合家庭租住。”  多方搏殺  當前長租公寓市場中創業公寓、房地產中介、酒店、房企等多方勢力拼殺,且有愈演愈烈之勢。  目前北京的長租公寓主要是魔方、蛋殼公寓、樂乎、新派等創業公寓,以及自如(自如友家、自如寓)、相寓等房產中介品牌。來自官方的數據顯示,在北京規模較大的創業品牌魔方集團在北京已有30多家門店,中介背景的自如約有40萬自如住戶。  地產商、酒店、家裝背景的品牌進入較晚,數量較少。地產商中除萬科泊寓較早進入已形成一定規模外,龍湖冠寓、國安家、碧桂BIG+碧家國際社區等均處于剛起步階段。酒店背景的如家雅住旗下逗號公寓、鉑濤旗下窩趣輕社區在北京均只有一家門店。家裝背景的主要是紅星美凱龍投資的灣流國際青年社區一家,在北京擁有7家門店。  2017年尤其是去年第四季度以來,長租公寓成為“大風口”,再次吸引各種背景的企業加速入局。其中動作較大的當屬房地產開發商。僅去年10月以來,包括保利、龍湖、碧桂園、平安不動產等在內的地產企業均加碼發展長租公寓,比如2017年10月,碧桂園獲得中信銀行300億元的長租住宅領域保障性基金;今年1月,平安不動產與朗詩綠色地產長租公寓合作,計劃在一線城市及多個強二線城市投資長租公寓項目。  同時,創業企業、房地產中介、酒店、家裝等也在持續發力。中介背景的世聯行1月初宣布擬在四川、廣州、重慶等地設立全資子公司,便于紅璞公寓業務的開展。家居裝飾企業金螳螂、東易日盛等于去年進場,直接開展長租公寓項目。  企業之所以爭先入場,新派公寓創始人王戈宏分析認為,原因在于受政策鼓舞,長租公寓成為“大風口”;年輕人居住觀念轉變,對高質量房屋的需求量大;房價高企,尤其是一線城市,大量年輕人無法買房;政府鼓勵開發商自持土地。  市場基本面方面,華平投資合伙人丁毅向記者表示,城鎮化進程中大約70%的大中型城市的“新市民”選擇通過租賃解決住房問題,而目前城市可供租賃的住房和需求之間存在著諸多錯配問題。“中國現在租賃市場規模基本接近1.5萬億元,幾年之內會迅速達到兩萬億元。”  此次長租公寓增長主要受政策和資本推動。在中央大力發展住房租賃市場以及租購并舉的政策導向下,2017年住建部等部門以及北京上海等城市出臺相關政策,2017年11月國務院確定培育和發展住房租賃市場的措施,支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業務,直接利好長租公寓。  政策引導下,資本大量向長租公寓市場傾斜。自去年12月以來,蘑菇租房、自如、微舍公寓已經相繼完成3000萬美元、40億元、數千萬元融資。同時,建設銀行、工商銀行、中國銀行、交通銀行等均就促進長租公寓或者租賃市場發展提出相關融資及信貸支持政策。  另一方面,呼聲已久的租房證券化破冰,給長租公寓的盈利提供了新的可能。魔方、自如、新派、保利、招商蛇口、旭輝、龍湖等公寓品牌和地產商均發布了類REITs(房地產信托投資基金)產品,利率一般在4.8%到5.4%之間,首單長租公寓資產類REITs“新派公寓權益型房托資產支持專項計劃”更是于2017年10月獲批。  租賃模式面臨挑戰  政策、資本的疊加影響下,長租公寓正加速快跑。同時,聚光燈下,經營模式探索,規模與效益權衡等問題也成為長租公寓領域備受關注的話題。  當前長租公寓主要采取租賃的輕資產運營模式,賺取租金差價、服務費等。以自如友家為例,假如業主與自如簽訂3年的房屋托管協議,算上空置期,在3年零3個月的時間內自如承擔裝修、保險、網絡、房屋租賃(每年上漲3%)等費用,將整修后的房屋以更高的租金出租給租房者,并收取一定比例的服務費。  隨著國企、開發商等多種背景的企業以及注重業績的資本的進入,隨著租房模式紅利的消失,當下這一模式正面臨挑戰。  王戈宏認為,租賃模式規模不經濟,尤其當下市場重規模而輕效益,很多企業試圖通過大規模燒錢快速占領市場。自如CEO熊林也曾表示,長租公寓是一個存在規模黑洞的行業,如果管理水平和運營效率跟不上,規模越大,越不經濟,甚至虧損越大。  從盈利上看,由于拿房成本、裝修成本高,這種模式盈利能力較低。王戈宏介紹稱,從新派公寓來看,租賃模式的收益率非常低,算上折舊、運營管理等費用,回報期平均在7年左右。  自如品牌公關人員表示,自如在前期裝修和后期運營上投入較大,經營到第六年,只在北京實現微薄盈利。  整體來看,當前許多品牌出租率不達預期,而根據克爾瑞《中國租賃住宅行業白皮書》整體出租率95%才能實現盈利。魔方生活服務集團副總裁金喆也認為,如果出租率只有80%、85%,很難盈利,90%肯定盈利,“別看只有5%的差距,但是對利潤影響很大”。  此外新的參與者以及模式的出現也在對這一模式發起挑戰。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,長租公寓房源的渠道和獲取等是最核心問題,從市場紅利的角度看,部分租賃模式下優質地段項目的優勢明顯,但是后續國有企業等企業進行租賃用地的開發,此類長期租賃項目更容易導入租售同權概念,優勢會超過長租公寓。  那么未來長租公寓將如何發展?王戈宏認為,二房東模式可以做,但是需要做成品牌,轉向品牌管理與經營。據了解,新派、魔方在探索品牌直營、合資等模式,吸引投資者進入,由其承擔房租、裝修等費用,企業負責管理經營。這種模式下,當年就能盈利,王戈宏表示。  無論是從業務模式還是金融模式,長租公寓目前還是在建立完善的過程中,金喆表示。  另一個方向就是重資產持有并證券化退出。王戈宏表示,以新派公寓為例,由于不需要支付房租和裝修成本,REITs模式可以實現當年盈利。  申萬宏源證券研報顯示,雖然開發商模式下長租公寓前10年期的IRR(內部收益率)僅為2.5%,但是假如引入資產證券化,假設5年后長租公寓運營進入成熟期,開發商以成本溢價40%的水平退出,由不動產基金接手,那么該項目的5年期IRR可提高至13.5%。

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