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　　從業者要積極了解市場，跟著政策走，做公寓不被拆才是盈利的基礎保障。跟著政策走，做公寓才能保證穩賺不賠。　　時光飛逝！不知不覺2017即將過半，在這半年里長租公寓市場發生了很多事，政策支持租賃、打壓廠改公、但又支持開發商；品牌公寓融資擴張；行業大會更是此起彼伏……　　在這半年里都發生了哪些大事，都對公寓行業帶來哪些影響，次世代從本周開始會分類做年中盤點（包括政策、融資、事件等），幫助大家理清各項事宜，為下半年公寓界的蓬勃發展做好充足準備。　　年后，北京、上海、深圳一線城市迎來一輪又一輪的拆拆拆，房東動輒損失上百萬，加起來少說也有幾個億。對于這種現象，除了表示遺憾之外，還是想提醒更多從業者，要積極了解市場，跟著政策走，做公寓不被拆才是盈利的基礎保障。　　除了防止被拆，也要利用好國家的福利性政策，包括稅收優惠，包括公積金等等。總之，跟著政策走，做公寓才能保證穩賺不賠。　　看懂2017年長租公寓不能碰的政策紅線丨公寓市場年終盤點　　一、全國通用性　　　　住建部發布意見稿保護租房者權益　　5月19日，我國首部專門針對住房租賃和銷售的法規《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》開始向社會公開征求意見。該意見稿針對住房租賃和銷售制定法規，出租人不可單方面提高租金，不可隨意下逐客令，租房者得到了較好的權益保護。　　長租重磅丨我國首部租賃法規征求意見：鼓勵簽長租合同，按月付租，限單間人數　　評析：　　通過住建部制定規則，為后續租賃市場的發展提供了較大的基礎，從這個角度看，對于租賃市場的發展來說，各類細則可以得到更好的落實。　　從政策內容來看，對于租賃市場的各個參與主體都進行了行為約束，這是最大的亮點，過去的類似約束其實不多，導致租賃市場權利和義務不對等。此次政策對于經紀機構等也提出了規范，有助于租賃市場流通性機制的更好建立。　　　　住建部鼓勵開發商參與廠房改造　　4月6日，住建部發文《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》,其中第六條指出：增加租賃住房有效供應。建立健全購租并舉的住房制度，培育和發展住房租賃市場。將新建租賃住房納入住房發展規劃，采用多種方式增加租賃住房用地有效供應。　　鼓勵房地產開發企業參與工業廠房改造，完善配套設施后改造成租賃住房，按年繳納土地收益。　　在租賃住房供需矛盾突出的超大和特大城市，開展集體建設用地上建設租賃住房試點。鼓勵個人依法出租自有住房，盤活存量住房資源。　　評析：　　廠房改公寓一邊被拆，一邊被支持，看似矛盾，其實從目前政策來看，明顯得到支持的是實力較強的開發商。開發商擁有更優質、專業的團隊，無論是做出售還是做出租，能有更專業的技術支持，政府不用做引導和其他支持，后期也會更容易管理。而對于普通二房東來說，目前廠改公還是有很大危險，尤其是上海、深圳。　　二、各省市代表性政策　　北京　　北京：已購商辦類房屋可出租且不限出租對象　　3月26日，北京市多部門聯合發布《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，明令禁止將商業辦公類項目擅自改變為居住等用途。5月24日北京市住建委發布補充說明，表示對于已購買的商辦類房屋，可出租，且不限定出租對象；也可銷售，但購房人應符合政策要求。中介機構可代理商辦類房屋的出租、出售業務，但不得以任何方式宣傳此類房屋可用于居住或者其具備居住功能。　　評析：　　中原地產首席分析師張大偉表示此次補充說明主要是明確了政策的主要方向是遏制增量，對存量、特別是小業主已經使用的存量暫做引導。　　堪稱史上最嚴格的商辦限購政策，對北京之前過熱的商辦市場降溫非常明顯，而未來調控的重點依然是企業手中的商住產品。　　上海　　政府規定：上海N+1繼續合法！　　2017年2月份，上海市人民政府辦公廳發布延長《關于鼓勵社會各類機構代理經租社會閑置存量住房試行意見》的通知，有效期延至2019年2月28日。這意味著上海N+1將繼續合法！　　評析：　　n+1繼續合法化，但是并不是想怎么改就怎么改。原文件明確規定不得破壞房屋承重結構，并且符合本市居住房屋最小出租單位、居住人數限制、最低承租面積和消防安全管理的相關規定。　　上海進一步明確代理經租備案流程　　5月11日，寶山區召集該區包括自如、青客等公寓機構人員召開會議，明確區域內《代理經租企業備案流程》，以確保寶山區區域內租賃行業的健康發展。　　流程規定：明確代理經租機構必須具備企業法人主體資格，并取得工商登記注冊房地產經紀經營范圍，具備一定經營規模、較強管理能力和良好社會信譽，依法履行租賃住房治安和人口管理責任。　　評析：　　此次《代理經租備案流程》優先發布的是上海寶山區，據參會公寓從業者表示，后期上海其它區域也將會繼續跟進。　　寶山嚴打非改居集中式公寓危機重重　　寶山區規劃和土地管理局等部門聯合發出一份《寶山區非改居處置實施意見（試行）》（簡稱《實施意見》）的通知，自2017年5月1日起試行，試行期2年。　　《實施意見》指出，非居住類房屋是指商業、辦公、地下空間等非居住類建筑。未改變原有合法建筑結構、未增加建筑面積、由非居住類改為居住類并用于出租營利的；改變原有合法建筑層數、增加建筑面積、存在破壞承重結構行為并用于出租營利的；存在上述兩種行為，但僅用于單位或個人自住的等三類住房被列入整頓范圍的非改居。　　《實施意見》強調，非改居的認定必須同時滿足屬于合法的閑置倉庫、廠房等非居住類房屋非法改造；用于出租給他人居住；以贏利為目的等三個條件。　　評析：　　前期上海已經有大量公寓從業者進入集中式公寓領域，用閑置倉庫、廠房等非居住類房屋改造公寓項目不在少數，集中式公寓項目一般投入都比較大，大量公寓從業者都將面臨巨大損失。　　上海調控經營性用地出讓嚴禁商轉公和商轉住　　4月21日，上海政府門戶網站發布《關于加強本市經營性用地出讓管理的若干規定》，對商辦土地出讓明確若干重大新規。　　文件中規定辦公用地的出讓合同中應明確辦公用地不得建設公寓式辦公，商業用地出讓合同中未經約定，不得建設公寓式酒店；辦公、商業可售部分以層為單元進行銷售；商業、辦公、商品住宅自持面積不得整體、分割轉讓。　　文件中還提到，受讓人因自身原因未按時開發建設，造成土地閑置；擅自改變土地用途和建設條件，違法情節嚴重、拒不整改、拒不接受處罰的，出讓人有權解除合同，收回土地使用權。　　評析：　　《規定》的出臺從一定意義上預示著一線城市即將進入存量持有運營的階段，從原來的開發銷售模式進入存量持有運營（金融化）模式。持有運營模式今后可能會成為開發商在一線城市運營的主流模式。　　上海停止審批公寓式辦公項目嚴打類住宅　　5月17日，上海市住建委發布《關于開展商業辦公項目清理整頓工作的意見》，指出就全市范圍內開展商業辦公項目清理整頓工作，停止審批公寓式辦公項目；加強商業辦公項目建設、銷售監管，重新審核尚未上市銷售的項目；對已售未交付入住的項目，要按照商業辦公房屋功能進行全面整改。　　針對擅自改變房屋結構、設施設備，改變房屋規劃用途為居住等現象明確了接下來的整頓工作。　　評析：　　商業性質房屋以后不能住，同時也就不能租，對于租賃市場而言，也是少了一部分物業來源，更有可能變成整改對象。　　深圳　　深圳嚴格限制商辦改公寓　　5月12日晚，深圳市規劃國土委發布《關于進一步加強商業辦公研發用房建筑設計管理工作的通知》，就商業、辦公、研發用房的建筑設計管理提出指導意見。《通知》規定，商業、辦公、研發用房建筑設計的建筑平面布局，不得采用住宅套型式設計。　　評析：　　深圳商業辦公、研發用房轉公寓、偷面積、改建將被嚴格限制，公寓房來源越來越窄。　　人均居住面積6㎡，禁止隔間出租　　5月16日，深圳市法制辦公布的《管理辦法》（征求意見稿），禁止在原房屋內間隔新增房間用于出租，人均租住建筑面積不得低于6平方米，涉及違反最小出租單位出租或非居住空間單獨出租用于居住的，每宗租賃關系罰5000元。　　深圳租賃新政：禁止隔間出租，人均租住面積不得低于6㎡　　評析：　　一方面限定面積，一方面設定懲罰機制，深圳隔間出租打擊加碼。　　深圳出重拳打擊房中房　　深圳市出臺《房中房專項整治工作方案》，全面治理房中房等安全隱患問題。　　依法查處整治房中房涉及的違法分割出租行為。　　依法查處整治房中房涉及的擅自損壞、變動房屋承重結構、主體結構、功能結構等違法改建行為。　　依法查處整治房中房涉及的擅自占用、改建或移裝物業共用部位或設施設備等違反物業管理的行為。　　依法查處整治房中房涉及的違法裝修裝飾（包括二次裝修工程）的行為。　　評析：　　深圳市場迎來的大規模租賃治理和整頓，對于深圳數千個依賴于群租的二房東來說，一方面要面臨資產損失，另一方面原本賴以生存的改建方式將不復存在，不管是現在還是未來都損失慘重。　　成都　　落實公積金交房租政策，并提供稅收優惠　　3月14日，成都市舉行市政府常務會，審議并原則通過了《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干措施（送審稿）》。該《措施》明確，落實公積金交房租政策。除此之外還給予稅收優惠政策，包括房屋租賃企業在內的一般納稅人出租在2016年4月30日前取得的不動產，按照5%征收率減按1.5%計算繳納稅。其他個人出租住房月租金收入不超過3萬元的，在2017年12月31日之前可按照規定享受免征稅政策。　　評析：　　成都市落實公積金政策，對于租客而言，降低租房壓力，同時給予房東稅收優惠，雙方都能獲益，對于租賃市場的發展進行了強有力的推動。　　加快培育租賃市場增加公寓行業描述　　4月19日，成都市發布《關于印發加快培育和發展住房租賃市場若干措施的通知》，內容主要包括培育市場供應主體、鼓勵住房租賃消費、完善公共租賃住房、支持租賃住房建設、加強住房租賃市場監管等內容。　　其中工商行政主管部門應根據企業申請，在企業名稱中增加公寓，經營范圍中增加房屋租賃和長租公寓的行業表述。　　評析：　　長租公寓市場發展至今，鼓勵公寓行業描述的政府文件不多，成都這一行為可以說是讓從業者看到了行業的美好未來。　　廣東　　1月23日，廣東省人民政府辦公廳發布《廣東省人民政府辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》。　　這次的文件是對去年國務院39號文對于加快住房租賃市場政策的具體細化，不僅將消防、財稅等行業扶持性政策落實到具體部門，同時更是明確表態：允許將現有住房按照國家和地方的住宅設計規范改造后出租。　　評析：　　廣東地區住宅隔斷房（n＋1n＋2）終于合法化！　　河南　　河南省構筑住房租賃三體系一機制　　2017年1月11日，河南省政府正式發布《關于完善住房供應體系加快發展住房租賃市場的若干意見》（以下簡稱《意見》），到2020年，在本省構筑住房租賃三體系一機制，推動實現城鎮居民住有所居的目標。　　本次出臺的《意見》共六部分26條，包括總體要求、培育市場供應主體、增加住房租賃市場供應、完善公共租賃住房制度、加大政策支持力度、完善住房租賃管理體制等內容。　　在稅收優惠方面，《意見》明確提出，房地產中介機構中的一般納稅人提供房屋租賃經紀代理服務適用6%的增值稅稅率；房地產開發企業中的一般納稅人出租自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。　　蘇州　　蘇州出臺去庫存新政，鼓勵商改住　　蘇州市人民政府于1月9日發布了《關于加快引導推進蘇州市區商業辦公用房去庫存工作的實施意見(試行)》(以下簡稱《實施意見》)，允許符合條件的商業辦公用房轉為住宅。　　按照有關規定，嚴格控制經營性建設用地的用地性質和規劃條件調整。（以下為部分文件內容）　　已取得土地尚未開工建設的項目。由建設單位提出申請，按照相關程序批準后，將商業辦公項目調整為住宅或其他適合用途項目開發建設。　　已全部開工建設但具備重建條件的項目。由建設單位提出申請，按照相關程序批準后，可將已開工建設房屋全部或部分拆除調整為住宅或其他適合用途項目開發建設。　　對按照新用途或者新規劃條件開發建設的項目，應按程序申請批準同意后，重新辦理相關用地手續、核定相應的土地價款。　　評析：　　商改住對于蘇州商業業主來說，可以說是福音，改變了原有的投資失誤，但對于商業項目并沒有居住限制的蘇州租房市場影響不大。　　湖北　　湖北發文促進住房租賃市場發展　　3月28日，湖北省政府辦公廳印發《關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》。　　允許改建住房用于租賃；允許將商業用房改建為租賃住房；在符合相關規劃的前提下，企業可利用空閑土地、廠房建設租賃住房，但不得分割產權出售。　　個人出租住房所得，將減半征收個人所得稅；租房者的租金支出，結合個人所得稅改革，將按國家規定扣除。　　評析：　　湖北加大對住房租賃的支持，尤其是對于省會城市武漢的租房市場有了較好的推動作用，未來長租市場也會進一步擴大。　　云南　　云南推進租賃政策月租不超3萬免征稅　　2月8日，《云南省人民政府辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》（以下簡稱《意見》）出臺。　　其中明確，對個人出租住房的，由按照5%的征收率減為按1.5%計算繳納增值稅；小規模納稅人出租住房月銷售額不超過3萬元（按季納稅9萬元）的，自2016年5月1日起至2017年12月31日，可享受小微企業暫免征收增值稅優惠政策。　　同時，《意見》明確支持允許將商業用房等按照規定改建為租賃住房，調整后用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。　　天津　　天津不再批酒店型公寓項目　　2016年1月1日，天津市規劃局、市國土房管局、市建委聯合發出關于酒店型公寓建設管理相關文件失效的通知，今后本市不再新審批酒店型公寓項目。　　通知指出，2016年1月1日，本市全面啟用了住房和城鄉建設部發布的《城市用地分類與規劃建設用地標準》，按照該國標要求，城市用地分類中不再包括公寓用地的類型。　　廣西　　發展住房租賃，允許改建房屋用于租賃　　1月26日，廣西壯族自治區人民政府辦公廳印發實施《關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》（以下簡稱《意見》）。　　鼓勵培育和發展住房租賃企業、鼓勵房地產開發企業開展住房租賃業務、規范住房租賃中介機構、支持和規范個人出租住房、允許改建房屋用于租賃等。　　允許改建房屋用于租賃。允許將商業用房按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整后用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。允許將現有住房按照國家和地方的住宅設計規范改造后按間出租，改造中不得改變原有防火分區、安全疏散和防火分隔設施，必須確保消防設施完好有效。　　以上所列政策內容為2017年1月至截稿，主要涵蓋的是重點省市以及比較有代表性的政策內容，文章篇幅略長，如有內容遺漏，歡迎從業者在留言區補充。

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